不動産を売却すると、譲渡所得に対して課税されます。

当たり前のことですが、売却益(譲渡益)を増やす為には、少しでも高く売ることが、一つ目のポイントになります。
ですが、高く売れるかどうかは、不動産市況や、タイミングにも左右されます。

二つ目のポイントは、譲渡益(譲渡所得)に対して、課税されますので、譲渡所得を減らして、課税額を少なくすることが出来れば、税引き後の実質的な手取額を増やすことが可能です。こちらは、ほぼ確実に行うことが出来ます。

今回は、不動産を売却した時に課税される譲渡所得を、少なくする方法についてご紹介致します。
なお、少なくすることが出来る場合の方が多いように思いますが、譲渡した不動産の取得時期等により、絶対に少なくすることが出来る訳ではありませんので、注意をして下さい。

１．譲渡所得とは

国税庁のホームページによる説明は以下のとおりです。

”譲渡所得とは、一般的に、土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生ずる所得をいいます。ただし、事業用の商品などの棚卸資産や山林などの譲渡による所得は、譲渡所得にはなりません。”

以下、譲渡所得による解説は、特段の言及がないものは、同上の国税庁のホームページによります。

また、本説明は、不動産(土地、建物)についてのものになります。

２．譲渡所得の計算方法

計算方法は、以下のとおりとなります。

収入金額　－　(　取得費　＋　譲渡費用　)　－　特別控除額　＝　課税譲渡所得金額

以下、それぞれ見ていきます。

（１）収入金額

収入金額は、売買価格です。

譲渡から年末までの期間に対応する固定資産税および都市計画税（未経過固定資産税等）に相当する額の支払を受けた場合には、その額は譲渡価額(収入金額)に算入されます。

（２）取得費

国税庁のホームページでは、以下のとおりとなっています。

“取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。なお、建物の取得費は、購入代金または建築代金などの合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額となります。“

取得費については、後程、詳しく解説します。

（３）譲渡費用

譲渡費用は、土地や建物を売るために直接かかった費用のことです。

主なものは、以下のとおりです。

• 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
• 印紙税で売主が負担したもの
• 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
• 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
• 既に売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金

（４）特別控除額

特別控除額は、次のとおりですが、一定の要件を満たす場合に適用されます。

• 収用等により土地建物を譲渡した場合 ・・・ 5,000万円
• マイホーム（居住用財産）を譲渡した場合 ・・・ 3,000万円（被相続人の居住用財産（空き家）を譲渡した場合・・・ 3,000万円）
• 特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合 ・・・ 2,000万円
• 特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合 ・・・ 1,500万円
• 特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合 ・・・ 1,500万円
• 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合・・・1,000万円
• 農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合 ・・・ 800万円
• 低未利用土地等を譲渡した場合 ・・・ 100万円

３．取得費

次に、取得費について、詳しく説明していきます。

概要は、先に説明しましたが、取得費は、主に、土地や建物の購入代金、建築代金からなります。
取得する訳ですから、新たに買うか、建てるかですね。
購入すれば売買契約書、建築すれば、工事請負契約書などがありますから、取得費は明確です。

ですが、明確でない場合もあるのです。

（１）取得費が明確でない場合

取得費が明確でない場合とは、どういう場合でしょうか。

先に、売買契約書、工事請負契約書と書きましたが、これらを紛失してしまったら、どうでしょうか。
紛失しても、売主や仲介会社と連絡が取れれば、入手出来る可能性もありますが、取得したのが、随分前になると、売主の方と連絡が取れなかったり、仲介会社がなくなってしまっているようなことも想定され、難しい場合があります。

この場合、どうしたらいいでしょうか。

このような場合に、売却金額の5％相当額を取得費とすることが出来るとされています。これを聞くと、売買契約書等をなくしても安心と思われるかもしれませんが、そうでもないのです。

（２）売却金額の5％相当額

取得費が分かっていれば、その金額、分からなければ5％、ということで、売買契約書を紛失された方もほっとされたかもしれないのですが、実はそんなことはないのです。

実際に購入された金額はいくらでしたでしょうか。余程の大昔でなければ、売却金額の5％ということはない筈です。
購入の時期によっては、売却金額よりも高かったということもあり得るかと思います。

以下、数字を使って、具体的に説明します。計算の便宜上、譲渡費用と特別控除額はゼロとします。

売却価格を1,000万円として、以下見ていきます。

①契約書を紛失してしまったので、5％相当額を取得費とする場合

1,000万円－50万円(1,000万円×5％)＝950万円←950万円が譲渡所得

②売買契約書があり、購入価格が500万円の場合

1,000万円－500万円＝500万円←500万円が譲渡所得

③売買契約書があり、購入価格が1,000万円の場合

1,000万円－1,000万円＝0円←譲渡所得は0円

購入時期にもよりますが、購入価格(取得費)が売却価格の5％ということは、通常あり得ず、この5％の規定は、かなり厳しいものであることがお分かりいただけるかと思います。

ですので、売買契約書などは、きちんと保管しておく必要があります。

（３）鑑定評価の活用

取得費が分かる場合と分からない場合とで、大きな違いが生じることがお分かりいただけたかと思います。

では、分からない場合は、売却価格の5％とするしかないのでしょうか。

ここで、活用いただきたいのが、不動産鑑定士による鑑定評価です。

取得費を合理的に査定できる場合には、合理的な価格により譲渡所得の計算をすることが許容されているからです。

不動産鑑定評価書による取得費が認められるかどうかは、最終的には、税務署の判断になりますが、不動産鑑定評価書を活用すれば、認められる場合が多いです。

勿論、取得された時期によっては、資料を十分に収集出来ないなど、精度の高い鑑定評価を行うことが困難な場合もありますが、まずは、ご相談いただけたらと思います。

鑑定評価を行うと、鑑定評価料が必要になってきますが、特別控除額が利用可能かどうか、節税可能金額がどれぐらいか、と照らし合わせて、判断する必要があります。

また、土地と建物からなる不動産を売買すると、通常、建物には消費税がかかります。これについては、こちらを参考にして下さい。