以前、原価法の説明をさせていただいた時に、戸建住宅の価格を求める場合に、土地の再調達原価は、取引事例比較法を適用するか、もしくは、地価公示(公示価格)、地価調査(基準地価格)、相続税路線価から概算価格を求めることが出来る、と説明させていただきました。

今回は、公示価格、基準地価格、相続税路線価について、解説致します。

１．地価公示

公示価格は、地価公示ともいいますが、概要は以下のとおりです。

地価公示法に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が、適正な地価の形成に寄与するために、毎年１月１日時点における標準地の正常な価格を３月に公示（令和５年地価公示では、26,000地点で実施）するもので、社会・経済活動についての制度インフラとなっています。

主な役割は、

• 一般の土地の取引に対して指標を与えること
• 不動産鑑定の規準となること
• 公共事業用地の取得価格算定の規準となること
• 土地の相続評価および固定資産税評価についての基準となること
• 国土利用計画法による土地の価格審査の規準となること　等

とされています。

こちらから、公示地を検索できます。

お住まいの地域、あるいは、関心のある地域の近くに公示地はありましたでしょうか。

地図上でも検索することが出来ます。こちらの方が見やすいかもしれません。

また、鑑定評価書も見ることが可能です。

個別のポイントを調べていただき、鑑定評価書の詳細表示という箇所をクリックしますと、鑑定評価書を見ることが出来ます。

地価公示価格については、1㎡当たりの価格が表示されています。また、地価公示価格は、実際の土地の価格を求めていますので、例えば、公示地が角地である場合には、角地を反映した価格になっています。

概算の土地価格を知りたい地点がありましたら、近くの公示から、概算の価格を推測出来るかと思います。

２．地価調査

基準地価格は、地価調査ともいいますが、概要は以下のとおりです。

国土利用計画法施行令第9条にもとづき、都道府県知事が、毎年７月１日時点における標準価格を判定するものです。土地取引規制に際しての価格審査や地方公共団体等による買収価格の算定の規準となることにより、適正な地価の形成を図ることを目的としています。

ポイントは、7月1日時点ということです。地価公示が1月1日であるのに対し、地価調査は7月1日です。

地価公示と地価調査で同一の地点があります。この地点は、1月1日、7月1日の価格を出している訳ですから、半年毎の価格、変動率が分かります。

地価公示と同様に、実際の土地の価格を求めていますので、例えば、角地である場合には、角地を反映した価格となっています。

３．相続税路線価

相続税路線価とは、相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価する場合に適用するものです。

相続税路線価は、1月1日時点の価格になります。

実際に見ていただくと、分かりやすいかと思いますので、下記に弊社事務所近くの路線価図を掲示します。

このままだと少しみにくいと思いますので、一部を切り出します。

少しだけ補足致しますが、この路線価図にも、公示地と基準地(公示地は“公”、基準地は”基”と表記されています。)が記載されていますので、路線価図からも、公示地、基準地を探すことが可能です。

道路毎に、路線価が敷設されているのが、分かりますでしょうか。

お調べの土地が接する道路に敷設されている路線価から土地価格を推定することが出来ます。

なお、この路線価は、公示価格の80％とされていますので、路線価を0.8で割り戻した価格にする必要があります。

路線価は、公示価格、基準地価格とは異なり、道路に面する標準的な土地の価格となりますので、先に例示させていただきましたが、角地などの個別格差は考慮されていない価格になります。

公示価格、基準地価格と比較すると、土地価格は調べやすいのではないでしょうか。

なお、路線価の後ろに、AとかBの表記がありますが、これは借地権割合です。

４．まとめ

以上、地価公示、地価調査、相続税路線価について、解説しました。

上記は、いずれもインターネットから検索可能ですので、積極的に活用してもらえたらと思います。

なお、今回は、触れませんでしたが、他に、固定資産税(固定資産税路線価)もありますが、こちらについては、機会を改めて、ブログにしたいと思います。