不動産業界に入って、それなりに経験も積み、仕事も任せてもらえるようになり、出張で色々な都市に行くようになってから、疑問に思うことがありました。

それは、地方都市では、駅前の土地よりも、それ以外の場所(お城など)の方が、土地価格が高い場合があることです。

東京に限らず、大都市で生まれ育った方は、私と同じ感覚をお持ちかもしれませんが、通常(あくまで私の感覚です)、駅を中心に都市、街が形成されていますので、駅前の土地がその都市、街の中心部であり、土地価格が高いものと思っておりました。

実際、東京ではほぼ、そのようになっていると思います。

ところが、地方都市では、駅前の土地が必ずしも一番高くはないのです。

いくつか例を挙げながら、説明したいと思います。

なお、価格は、相続税路線価で見ていきます。

各都道府県の令和5年の最高路線価は、こちらから見ることが出来ます。

１．広島駅

広島県の最高路線価は、｢中区胡町 相生通り｣で令和5年の路線価は、3,390,000円/㎡となっており、前年より3.0％の上昇です。

一方、広島駅前の令和5年の路線価は、1,870,000円/㎡となっています。

随分と差があります。

２．熊本駅

熊本県の最高路線価は、｢中央区手取本町 下通りアーケード｣で令和5年の路線価は、2,040,000円/㎡となっており、前年より1.0％の下落となっています。

一方、熊本駅前の令和5年の路線価は、580,000円/㎡となっています。

こちらも随分と差があります。

３．鹿児島駅

鹿児島県の最高路線価は、｢東千石町 天文館電車通り｣で令和5年の路線価は、910,000円/㎡となっており、前年より1.1％の上昇となっています。

一方、鹿児島中央駅前の令和5年の路線価は、890,000円/㎡となっています。

こちらは、辛うじて、｢東千石町 天文館電車通り｣の方が高くなっています。

恐らく以前は、もっと差があったのでしょうが、鹿児島中央駅前の再開発によって、差が縮まってきたのかもしれません。

ですが、センテラス天文館もオープンしましたので、今後の動向はどうなるのでしょうか。

４．なぜ駅前以外の土地価格が高いのか

これは主に2つ理由があるかと思います。

1つは、鉄道が出来たのは、明治以降ですので、それまでは、街の中心部はお城を中心に形成されていたからです。

広島、熊本、鹿児島と例を挙げましたが、いずれもお城(城跡)がありますね。

もう1つは、車社会ということが挙げられるかと思います。車が交通手段のメインとなる地域では、駅の影響は相対的に弱くなります。

ただ、地域というのは、固定的なものではなくて、常に変動していきます。

先に紹介させていただいた鹿児島中央駅も、恐らく以前は、中心部よりも遥かに安かったと思いますし、今後は逆転するかもしれません。

５．まとめ

以上、例を挙げて、駅前以外の土地価格が高いことについて、みてきました。

例として挙げた広島駅、熊本駅、鹿児島中央駅は、いずれも西日本で偏りがありますが、私が何度か訪問したことがあり、土地感もあるので、採用しました。

今後は、分析地域を増やし、また、地域の変動等も継続的に確認しながら、機会がありましたら、更新していきたいと思っております。