借地権、底地、地代。

不動産にあまり関心のない方であっても、なんとなく、これらの意味は理解されていますでしょうか。

ですが、きちんと理解しているか、というとそうでもない、というのが実態ではないでしょうか。

たまたまですが、このところ、借地権、底地、地代に関連する仕事が多かったので、これらについて、解説したいと思います。

専門的な解説というよりは、あまり不動産に馴染みのない方にも、理解いただけるよう分かりやすく説明したいと思います。

ですので、厳密に定義等すると、少しおかしなところもあるかもしれませんが、ご容赦下さい。

１．借地権

まず、借地権です。

名前のとおり、土地を借りる権利ですので、説明は不要かもしれませんが、ここは少し専門的な説明になりますが、きっちり説明します。

土地を借りていれば、借地です。

借りている土地の上に、家を建てようが、ビルを建てようが、駐車場として利用しようが、資材置場として利用しようが、借地には変わりません。

しかし、借地権ということは、権利です。

ここで云う権利とは、借地借家法に守られた権利となるのですが、家やビルのように建物所有を目的としている場合には、借地借家法の適用対象となるのですが、先の駐車場や資材置場のように、建物の所有を目的としない場合には、借地借家法の適用対象とはなりません。

借地権は、土地賃借権に過ぎませんが、借地借家法が適用されることにより、権利が強化されます。

例えば、借地借家法が適用されれば、契約期間が満了した場合でも、契約を終了させる為には、正当事由が必要となり、通常、これはなかなか認められず、契約は更新されます。

一方、借地借家法が適用されない駐車場の賃貸の場合には、契約期間が終了し、地主から駐車場を返してくれと言われたら、返さざるを得なくなります。

また、当然のことですが、借地権は土地を借りているのですから、借主(借地人)は、(貸主)地主に賃料(土地の賃料のことを地代と云います。)を支払います。

ここで地代の話をしたのは、借地上に、家やビルを建てていたとしても、地代を支払っていない、地代が固定資産税・都市計画税と同水準だったり、安かったりする場合には、借地権とは認められず、借地借家法の適用対象とはならない場合があるので、注意が必要です。

親族間などで、ただで土地を貸してあげたりするのはよくあることだと思います。

以上、まとますと、借地権として認められるためには、建物所有目的であり、地代を支払っている必要があります。

今回、深入りしませんが、借地権には、普通借地権、定期借地権、事業用借地権があります。

上記で説明させていただいたのは、普通借地権になります。

定期借地権と事業用借地権は、契約の更新がない借地権です。別の機会に説明させていただきます。

２．底地

次に底地です。

底地は、借地権をきちんと理解してもらえれば簡単です。

聞きなれない方からすると、底地というのは、借地権や地代と比較して、なかなか想像できない単語かもしれません。

先に、借地権をきちんと理解してもらえれば簡単と云いましたのは、借地権が設定されている土地が底地になるからです。

少しくどいかもしれませんが、建物所有で、地代を支払っている借地権が設定されている土地、ということになります。

借地人が持っているのが借地権、地主が持っているのが底地ということです。

土地が、借地権と底地に分解されているというと、イメージしやすいでしょうか。

ここもまたくどいですが、駐車場や資材置場、あるいは、ただで家やビル用地として貸しているような場合には、ここで云う底地とはなりません。

ですが、ここで一つ気を付けていただきたいのですが、一般的にはあまり聞きなれない単語かもしれない底地ですが、借地権が成立しないような貸地の場合でも、その貸している土地のことを慣行的に底地と云うことは多いです。

ですので、底地という単語を耳にしましたら、慣行的な意味で底地と言っているのか、借地権が設定されている土地のことを言っているのか、少し注意する必要があります。

最後に地代について触れますが、借地権は、土地を借りている方(借地人)、底地は、土地を貸している方(地主)、となりますので、借地権は、地代を支払い、底地は、地代をもらう、という関係になります。

３．地代

地代については、既に、何度が触れていますので、細かい説明は不要かもしれません。

土地の賃料で、借地人が地主に支払うものです。

なお、地代については、法律上の定義がある文言ではありませんので、借地権となる場合の賃料でも、借地権とならない場合の賃料(駐車場使用料、資材置場使用料等)でも、地代には変わりありません。

なお、借地契約は、長期に及ぶことから、現在の賃料(地代)が相場賃料とかけ離れている、ということが多々起こり得ます。

これにつきましては、こちらをご参照いただければと思います。

地代が相場よりも高い場合には、借地人は地主に減額交渉をすべきですし、反対に、地代が相場よりも安い場合には、地主は借地人に増額交渉をすべきです。

４．まとめ

借地権、底地、地代について、分かりやすく解説したつもりですが、どうでしたでしょうか。

分かりにくい、もう少しこういうことを知りたいなどありましたら、ご質問をいただければと思います。

最後に、一つだけ追加でお話をさせていただきたいのですが、借地権は権利であるので、そこに対価が発生し、底地も地代がもらえる権利ですので対価が生じます。

つまり借地権、底地は取引の対象となるということです。

例えば、家の所有目的の借地権があり、家と借地権を売買で取得する、同様に、底地も取引することが可能です。

少し長くなりましたので、今回は触れませんが、借地権価格については、国税庁の相続税路線価が参考になります。

どこでもいいのですが、路線価を見ていただくと(以下は、東京駅の駅前です)、路線毎に数字の後ろにAという表記があります。以下は、Aしかありませんが、Ｂ、Ｃ、Ｄ等もあります。

これが借地権割合と言われるものです。借地権割合について、別の機会で解説をしたいと思いますので、今回は詳細を割愛致します。

Aの場合には、借地権割合は、90％となっており、土地の価格(更地価格)を100円とすると、借地権の価格は90円になる、ということを示しています。

相続税路線価から、借地権の価格を知ることが出来ますが、注意が必要なのは、相続税路線価の借地権割合は、地域における標準的な借地権の割合となりますので、目安にはなりますが、これがそのまま個別の借地権の価格になる訳ではないことをご理解いただければと思います。