少し突拍子もないタイトルかもしれません。

収益還元法はご存じでしょうか。ビル管理は、説明不要ですね。

収益還元法について、まず説明させていただき、ビル管理の共通点を探っていきます。また、ビルの価値を上げ方法についても、考察したいと思います。

 

１．収益還元法の解説

まず、収益還元法について、説明させていただきます。

収益還元法は、名前ぐらいは聞いたことがある、という方は多いのではないでしょうか。

不動産の価格を求める手法の一つです。

不動産鑑定評価基準によると、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効である、とされています。

不動産の価格を求める手法は、他にもありますが、ここでは割愛致します。

手法の一つの原価法につきましては、別ブログにて、解説させていただいておりますので、こちらをご参照下さい。

 

タイトルをビル管理としていますので、ビル(事務所ビル)を例に取りますと、テナントから支払われる賃料から、ビルの管理、所有に係る費用(管理費、修繕費、公租公課等)を差し引いて、これを還元利回りで還元(割り戻す)して求められるのが、収益価格で、この手法を収益還元法といいます。

収益還元法につきましては、別の機会に詳しく解説したいと思っています。

これを計算式にすると、(賃料－管理費等)÷還元利回り＝収益価格　となります。

収益還元法は、貸しビル、賃貸マンションなどの価格を求めるのに有用な手法です。

還元利回りが、少し分かりにくいかもしれません。

不動産投資を経験した方、検討している方であれば、物件のチラシや広告などに、利回り〇％といった表記を見られたことがあるかもしれませんが、大雑把に云ってしまえば、それを還元利回りと考えて頂いて大丈夫です。

還元利回りにつきましても、収益還元法と同様、いずれ、機会を改めて、解説したいと考えております。

 

上記では、ビルの管理と大雑把に説明させていただきましたが、もう少し詳しく見たいと思います。

ビル管理については、主に、PM業務とBM業務に大別されます。

PM業務は、プロパティマネジメントのことであり、イメージとして、ソフト管理であり、一言で云えば、テナント管理となります。

入居中のテナントに、賃料を請求し、入金を確認します。

滞納があれば、督促、回収をします。

また、テナントから苦情や要望などがあれば、それに対応します。

空室があれば、空室の募集もします。

なお、厳密に云うと、テナント募集業務は、LM(リーシングマネジメント)業務と定義され、PMとは別業務になるのですが、ここでは、PMに含めることとします。

BM業務は、ハード管理で、建物の管理です。エレベーターなどの設備の管理、清掃、修繕業務などが該当します。

２．ビルの価値を上げる方法

先に、(賃料－管理費)÷還元利回り＝収益価格　の式を示しましたが、ここで還元利回りを一定としますと、収益価格を上昇させる為には、どうしたらいいでしょうか。

賃料を上げるか、管理費を下げるか、のどちらか、あるいは両方ですね。

賃料を上げる、というのは、想像しやすいかもしれません。

空室が発生している場合には、イメージが容易だと思います。

その空室を埋めれば、その分賃料収入は増えます。

しかし、満室の場合には、どうでしょうか。賃料には、地域や建物のグレード、築年によって、相場が存在するので、既存のテナントについては、その相場以上に上げるのは、困難なことが多いです。(このような場合でも、賃料を上げる方法については、後日改めて、解説致します。)

ただし、契約時期によりますが、長期間入居中のテナントについては、現時点の相場賃料よりも安価な賃料になっていることもあります。このような場合に、相場賃料にする、あるいは相場賃料に近づけることによって、賃料収入を増やすことは可能です。

他方、管理費についてですが、単純に管理費を下げればいい、ということにならないので、注意をしていただきたいところです。

勿論、一般的には、管理費が安い方がいいのは、当たり前のことです。

ですが、管理費を下げることによって、例えば清掃が疎かになるとか、必要な修繕が行われないことによって、ビルの価値は下がってしまいます。

同様に、管理費についても、例外があり、管理費が割高な水準になっているような場合には、これを適正水準に下げることによって、管理費を下げることが可能かもしれません。

なので、ビルオーナーは、現在の管理費が適正な水準にあるのかを、一度検討されるといいと思います。

３．収益還元法とビル管理の共通点

ここまで収益還元法とビル管理について、説明してきましたが、何か共通点は感じられましたでしょうか。

ビルオーナーにとっての、最大の関心事は、当たり前のことですが、ビルの価値の最大化でしょう。

そして、それは、賃料の上昇、管理費の削減によって、達成することが出来、収益価格の上昇という形で把握することが可能です。

その収益価格を適切に把握出来るのは、収益還元法に精通している不動産鑑定士ですね。

是非、不動産鑑定士に相談をしてもらいたいところですが、収益性を計る簡便的な手法を、最後に紹介致します。

先の説明では、簡便的に、還元利回りを一定としました。

そうしますと、収益価格に影響与えるのは、｢(賃料－管理費)｣の部分であり、これを純収益と呼びます。

繰り返しで恐縮ですが、賃料の上昇、管理費の削減によって、純収益が上昇します。すなわち収益価格の上昇です。この純収益の最大化が、ビルの価値の最大化となります。

以上により、ビル管理は、収益還元法の実践であり、不動産鑑定士にこそ、向いている仕事なのではないでしょうか。